Nếu trước những năm 1970, khoảng 85% chi phí đầu tư xây dựng một tòa nhà là dành cho phần xây thô, 15% dành cho vật tư cơ điện (M&E); thì đến cuối thế kỉ 20, chi phí xây thô và M&E mỗi phần chiếm 50%. Nhưng từ những năm 2000, tỉ lệ cả hai phần xây thô và M&E chỉ còn chiếm 80%; 20% còn lại dành cho hệ thống thông tin, truyền thông và hệ thống điều khiển, giám sát tòa nhà.

Ông Nguyễn Anh Tiến, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu và ứng dụng thử nghiệm các giải pháp cho tòa nhà thông minh IBS, phân tích: Để xây dựng một tòa nhà thông minh, trước hết cần xác định các dịch vụ, sản phẩm mà chủ đầu tư muốn cung cấp để từ đó thiết lập chức năng và các hệ thống kỹ thuật sẽ giúp vận hành tòa nhà.

Tiếp đó là tích hợp các hệ thống kỹ thuật bằng các phần mềm chuyên dụng. “Điều này thường trái ngược với cách thực hiện của các chủ đầu tư trong nước hiện nay – vốn nặng về liệt kê các thiết bị, các hệ thống kỹ thuật cần có mà ít quan tâm đến mục đích kết nối các hệ thống này. Đây chính là điểm lãng phí lớn mà lại rất hay gặp,” – ông Tiến nhận xét. Nếu các hệ thống hoạt động riêng rẽ, không kết nối với nhau sẽ dẫn đến việc quản lý càng phức tạp. Vì thế việc chúng được tích hợp lại, quản lý trên một hệ thống chung duy nhất là rất quan trọng. Khái niệm “Giải pháp tích hợp quản lí tòa nhà thông minh” (Intelligent Building Management System) đã ra đời với ý nghĩa đó - tích hợp các hệ thống kỹ thuật để tạo ra sự phối hợp vận hành linh hoạt trong từng tình huống cụ thể.

Ví dụ, khi có cháy, ngoài việc hệ thống chữa cháy hoạt động tự động thì hệ thống điều hòa, thông gió nhận được tín hiệu xác định vị trí cháy từ hệ thống báo cháy sẽ tự động tăng áp quạt cầu thang thoát hiểm, tăng áp quạt hút khói, mở rộng cửa hút gió để tống khói ra ngoài đồng thời khóa cửa gió hồi… Hệ thống điều khiển chiếu sáng sẽ tự động mở các đèn chiếu sáng khẩn cấp tại các lối dẫn đến thang thoát hiểm. Hệ thống âm thanh công cộng sẽ phát các bản tin báo cháy và hướng dẫn người trong tòa nhà di tản đến vị trí cần thiết. Hệ thống thang máy sẽ tự động hủy các lệnh chuyển thang đến tầng có cháy và đưa thang máy chữa cháy hiện diện tại tầng đang gặp.

Hiện nay, ý nghĩa của nhà thông minh đã vượt ra ngoài việc lắp đặt một vài thiết bị tự động trong gia đình, hay việc tự động hóa một góc nhà, một căn nhà, thậm chí cả một tòa nhà mà rõ rệt đã hướng tới quy mô toàn thành phố. Việc Hàn Quốc mới đây khánh thành thành phố Songdo là một ví dụ. Ở đó, tất cả đều được kiểm soát tối đa thông qua những chương trình kết nối hoàn hảo: Nhà ở, nơi vui chơi, nơi làm việc, bệnh viện, trường học... được tích hợp thành một. Chẳng hạn, bằng việc sử dụng một thiết bị cầm tay, ông chồng đang lái xe có thể biết tình hình vợ chuẩn bị vào phòng sinh, biết rõ nhịp tim thai đang đập bao nhiêu, cậu con đang học ở trường ra sao. Ngoài ra, hàng loạt các ứng dụng thông minh khác cho tòa nhà đã ra đời. Trong bệnh viện, người ta sử dụng thiết bị thông minh để biết thiết bị cấp cứu đang được sử dụng ở tầng nào, phòng nào. Ở các trung tâm mua sắm có thiết bị chỉ dẫn mua gì ở đâu. Bộ phận nghiên cứu thị trường cũng dựa vào đó để nghiên cứu mặt hàng nào đang tiêu thụ nhiều nhất trong thời điểm nhất định. Một người bước vào phòng, máy đã đo nhiệt độ cơ thể, nhịp tim, huyết áp của anh ta từ xa, và biết anh ta có ra nhiều mồ hôi không. Nếu thấy có dấu hiệu của việc tức giận, thì lập tức khi người đó bước vào, nhiệt độ phòng sẽ hạ xuống, nhạc được vặn nhỏ, ánh sáng dịu đi. Hoặc bạn cũng có thể sử dụng iphone để điều khiển âm nhạc ở tất cả các phòng, tùy theo tâm trạng và sở thích của từng người.

Tất cả những công nghệ đơn lẻ này đã có, câu chuyện thương mại hóa và lắp đặt cả hệ thống chỉ là vấn đề giá cả.