Kể từ ngày 01/08/2024, theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, chỉ còn 4 phương pháp định giá đất được áp dụng như sau:

- Phương pháp so sánh: Được sử dụng khi có các thửa đất tương đồng về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Phương pháp này dựa trên việc điều chỉnh mức giá của các thửa đất đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá sau khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng và loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất.

- Phương pháp thu nhập: Tính toán dựa trên thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn tỉnh trong 3 năm liền kề.

- Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các thửa đất thực hiện dự án đầu tư. Giá đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển dự án, dựa trên nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả cao nhất theo quy hoạch.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Dựa trên việc lấy giá trong bảng giá đất và nhân với hệ số điều chỉnh. Hệ số này được xác định qua việc so sánh giá thị trường với giá đất trong bảng giá đất hiện hành.

2. Điều kiện áp dụng

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, các phương pháp định giá đất được áp dụng trong các điều kiện cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh: Áp dụng khi có ít nhất 3 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá.

- Phương pháp thu nhập: Sử dụng cho các thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng có thể xác định các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư: Dùng để định giá đất đối với các dự án đầu tư mà có thể ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng trong các trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất nhưng không thể áp dụng phương pháp so sánh.

3. Các trường hợp cụ thể

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được sử dụng trong các trường hợp như sau:

- Tính tiền sử dụng đất đối với các tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền nhưng không đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc trong các dự án sử dụng đất mà nhà đầu tư trúng thầu.

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, ngoại trừ các trường hợp qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt.

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết, và khi thay đổi hình thức sử dụng đất.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Những thay đổi này giúp làm rõ hơn các quy định về phương pháp định giá đất, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xác định giá trị đất đai, hỗ trợ cho các hoạt động mua bán, thuê, sử dụng đất, cũng như bồi thường khi cần thiết.

VLXD.org (TH)