>> Dịch vụ hoàn thiện công trình xây dựng có được hưởng mức thuế 8%?
>> Giá vật liệu xây dựng chưa tính thuế VAT
>> Cách khấu trừ 2% thuế giá trị gia tăng đối với công trình xây dựng cơ bản
 
1. Thuế xây dựng nhà ở là gì?    

Thuế là một trong nguồn thu nhập của ngân sách và cũng là quyền - nghĩa vụ của mọi cá nhân, tổ chức đóng góp để phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Đối với lĩnh vực xây dựng nhà ở, trừ những đối tượng được miễn thuế xây dựng nhà ở, bất cứ ai khi xây nhà đều phải đăng ký, kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. Nơi tiếp nhận việc khai báo, nộp thuế xây dựng là ở là cơ quan quản lý thuế tại địa phương.

Ngay sau khi được cấp giấy phép xây dựng, người dân phải đăng ký, kê khai và đóng thuế xây dựng nhà ở. Theo đó, quá trình xây dựng nhà ở sẽ được bảo vệ bởi pháp luật.

Nộp thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ của mỗi công dân khi xây nhà. Hành vi trốn thuế xây dựng nhà ở sẽ được coi là vi phạm luật thuế xây dựng nhà, và sẽ bị xử phạt theo pháp luật.
        
2. Người dân phải nộp những loại thuế phí nào khi xây nhà?     

Các loại thuế phí người dân cần nộp khi xây dựng nhà ở là:

- Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân;

- Lệ phí trước bạ;

- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.
        
2.1. Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân
     
(1) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thầu xây dựng        

*Đối tượng nộp thuế     

Theo Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế, các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp) với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình.

Với trường hợp này, bên nhận thầu xây dựng (tổ chức, cá nhân nhận thầu xây dựng nhà) có nghĩa vụ phải đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân với cơ quan thuế.

*Phương pháp tính thuế     

Nếu chủ thầu xây dựng tư nhân là cá nhân thì phải nộp thuế theo phương pháp theo từng lần phát sinh (điểm b khoản 2 Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC).

Lưu ý: Vì trên thực tế, nhà thầu xây dựng chủ yếu là cá nhân nên cách tính thuế, hồ sơ, thời hạn nộp thuế trong bài viết này theo quy định của phương pháp nộp thuế theo từng lần phát sinh.

*Cách tính thuế     

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

*Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế
     
- Hồ sơ khai thuế         

Khoản 1 Điều 12 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh gồm các giấy tờ sau:

+ Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD.

+ Các tài liệu kèm theo hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh.

- Nơi nộp hồ sơ khai thuế    

Trường hợp cá nhân là chủ thầu xây dựng tư nhân thì nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân phát sinh hoạt động xây dựng.

*Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế     

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (khoản 3 Điều 12 Thông tư 40/2021/TT-BTC).

*Thời hạn nộp thuế     

Thời hạn nộp thuế theo từng lần phát sinh chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

(2) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng
     
Căn cứ Công văn 3381/TCT-CS ngày 8/9/2008, Công văn 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017, Công văn 3077/TCT-CS ngày 9/8/2018 thì hộ gia đình tự xây nhà không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân.

Công văn 3381/TCT-CS ngày 8/9/2008 nêu rõ:

“Hộ gia đình chỉ là người đi thuê xây dựng nhà ở, không phải là bên nhận thầu xây dựng nên không phải là người nộp thuế vì vậy không thực hiện truy thu thuế đối với hộ gia đình.”.

2.2. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
     
*Trường hợp áp dụng     

Chỉ áp dụng đối với trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng.

*Mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng    

Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.

Mặc dù có sự khác nhau nhưng lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của các tỉnh, thành dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.

2.3. Lệ phí trước bạ     

*Trường hợp áp dụng     

Sau khi xây dựng nếu chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì phải nộp lệ phí trước bạ. Nói cách khác, khi có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở để ghi thông tin vào trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì phải nộp lệ phí trước bạ.

*Đối tượng nộp lệ phí trước bạ     

Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ như sau:

“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.”

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu.

Tuy nhiên, khi có hợp đồng thi công xây dựng giữa hộ gia đình, cá nhân với nhà thầu thì các bên có thể thỏa thuận người nộp lệ phí trước bạ là nhà thầu.

*Mức lệ phí trước bạ phải nộp    

Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (diện tích x Giá 01 m x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

- Giá 01 m2 là giá thực tế xây dựng mới của từng cấp nhà, hạng nhà do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (phải xem văn bản của từng tỉnh, thành mới có dữ liệu để tính).

- Đối với nhà mới xây xong thì không cần nhân (x) với tỷ lệ % chất lượng còn lại.
        
3. Trốn thuế xây dựng nhà ở bị xử phạt như thế nào?     

Khoản 3, Điều 110, Luật Quản lý thuế năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 35, Điều 1, Luật Quản lý thuế sửa đổi năm 2012 có hiệu lực từ ngày 01/07/2013) quy định:

“Quá thời hiệu xử phạt vi phạm pháp luật về thuế thì người nộp thuế không bị xử phạt nhưng vẫn cần phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận, tiền chậm nộp vào ngân sách của nhà nước trong thời hạn mười năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện ra hành vi vi phạm. Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì cần phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận, và tiền chậm nộp cho toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện ra hành vi vi phạm.”

Như vậy, theo quy định trên thì người nộp thuế có thể sẽ không bị xử phạt vì hành vi nộp thuế chậm hoặc không đăng ký thuế. Tuy nhiên, người nộp thuế cần phải đóng đủ các khoản thuế phí theo quy định.

Cụ thể, người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số thuế mà từ trước tới nay gian lận, trốn thuế. Hoặc là số thuế đã nộp chậm cho ngân sách Nhà nước. Số tiền thuế nộp sẽ trong thời hạn 10 về trước, tính từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.

Nếu người nộp thuế không đăng ký thuế thì số tiền thuế thiếu, thuế trốn, gian lận, chậm nộp cũng cần phải hoàn thành. Người nộp thuế phải hoàn thành số tiền nộp chậm cho toàn bộ thời gian về trước kể từ khi phát hiện hành vi trốn thuế.