Xuất phát điểm của các Bộ Luật

Liên quan đến vấn đề này là do Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng về Quản lý, sử dụng đất nêu rõ “Bổ sung, hoàn thiện các quy định... về công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…” (Trích tóm lược).

Ta thử lấy hình tượng các văn bản quy phạm pháp luật giống như một cái cây. Cái gốc là Hiến pháp, các cây chính là các bộ Luật, các nhánh là Luật con liên quan... Cái gốc cái thân có trước rồi mới đến cành chính, các nhánh… Cái thân cái gốc nó không ra gì thì cành, nhánh nó quặt quẹo, quái thai, quái dị là chuyện đương nhiên.

Ở các quốc gia khác, nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân. Còn tại Việt Nam, do quy định “đất đai sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý”… nên bản chất hoàn toàn khác nhau.

Giao dịch “Quyền sử dụng đất”, tức là người mua và người bán đang thực hiện một giao dịch tài sản (đất đai) không thuộc sở hữu của mình mà là của Nhà nước. Vậy muốn giao dịch này thành công phải có sự đồng ý của nhà nước, bị Nhà nước quản lý với vai trò chủ sử hữu - Luật kinh doanh bất động sản phải xây dựng theo hướng này mới đúng để phù hợp với quy định trong Hiến pháp, luật mẹ là Luật đất đai.

Không thể như các nước khác, nhà nước chỉ giữ chức năng giám hộ, bảo vệ quyền lợi cho các bên vì đất đai không thuộc sở hữu nhà nước. Chính vì vậy ta không thể áp dụng giống các nước trong việc quy định mua, bán bất động sản phải lên sàn.

Mặt khác, không nên coi sàn kinh doanh bất động sản giống như sàn kinh doanh chứng khoán. Hàng hoá giao dịch trên sàn chứng khoán có nhiều chủ sở hữu, là một loại hàng hóa đặc biệt, đó chính là quyền sở hữu về tư bản, bao gồm trái phiếu, cổ phiếu và một số công cụ tài chính trung và dài hạn khác, được phát hành để huy động vốn cho doanh nghiệp và Chính phủ.

Cho nên với đặc thù sở hữu bất động sản ở Việt Nam phạm trù “kinh doanh bất động sản”, cũng như “sàn bất động sản” đưa vào luật chỉ là câu chuyện của nhóm lợi ích bày đặt cho ra vẻ kinh tế thị trường, không có lợi ích cho quốc gia, cho dân, và để họ dễ thao túng một cách hợp pháp.

Tại sao cần phải qua sàn? 

Việc mua, bán hàng hoá có hai cách, trực tiếp và gián tiếp. Lựa chọn theo cách nào do thị trường quyết định chủ yếu theo đặc tính của loại hàng hoá. Trực tiếp là người mua và người bán tự giao dịch với nhau. Gián tiếp là giữa người mua và người bán thông qua các Công ty kinh doanh trung gian, hoặc Công ty môi giới, hoặc kết hợp giữa hai đơn vị này. 

Không nên nhầm chức năng trung gian và chức năng môi giới. Trung gian là cầu nối giữa bên mua và bên bán, làm thủ tục giao dịch từ A đến Z theo ủy quyền của khách hàng, bị giám sát bởi cơ quan quản lý Nhà nước, chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hoạt động của mình… Môi giới có vai trò tư vấn pháp lý, cung cấp thông tin thị trường, giá cả, kỹ thuật, chất lượng của hàng hoá… hướng dẫn làm thủ tục pháp lý, làm hồ sơ… đủ điều kiện cho một giao dịch, sau đó hoàn tất chuyển đến Công ty trung gian, các cơ quan có thẩm quyền… để thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật và của hợp đồng giữa các bên.

Thông thường đã làm môi giới không được làm trung gian trong cùng một giao dịch và ngược lại. Nhưng một Công ty trung gian có thể có chức năng môi giới và Công ty môi giới có chức năng trung gian.

Vậy thế nào là một “sàn giao dịch” nói chung?

Sàn giao dịch thực chất là một cái chợ, mua bán duy nhất một loại hàng hoá do một công ty kinh doanh được cấp giấy phép lập ra để người mua và người bán thông qua Công ty này làm trung gian thực hiện giao dịch. Nó là một giao dịch gián tiếp.

Không nên nghĩ giao dịch trên sàn có thể áp dụng cho mọi loại hàng hoá, càng không nên hiểu giao dịch qua sàn Nhà nước mới dễ quản lý, công khai minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên. Phương thức giao dịch thế nào thuận tiện cho các bên phụ thuộc vào đặc tính của loại hàng hoá, tính phức tạp trong quá trình thực hiện do các rào cản pháp lý, ngôn ngữ, văn hoá, tôn giáo, chính trị… tính công khai, minh bạch dễ tiếp cận của thông tin, dữ liệu, số liệu.

Ví dụ:

- Cổ phiếu, trái phiếu, ngôi nhà, cái ô tô… đều là hàng hoá nhưng phương thức giao dịch không thể giống nhau.

- Cổ phiếu, trái phiếu được giao dịch trên sàn, người mua thông qua trung gian là Công ty chứng khoán, Công ty chứng khoán hưởng phí giao dịch, người mua hưởng cổ tức, lãi suất từ kết quả sản xuất kinh doanh của công ty phát hành cổ phiếu, trái phiếu… theo những chu kỳ nhất định.

Như vậy người mua đã tự chấp nhận rủi ro (nếu có) từ công ty phát hành, chứ không phải từ Công ty chứng khoán, vì người mua kỳ vọng lợi nhuận theo phân tích đánh giá các số liệu sản xuất kinh doanh từ Công ty phát hành cung cấp (Trừ trường hợp có sự gian lận thông đồng giữa các công ty chứng khoán, Công ty phát hành và cơ quan quản lý - Uỷ ban chứng khoán Nhà nước).

Như vậy mua bán cổ phiếu, trái phiếu trên sàn là hợp lý thuận tiện.

Nhưng bất động sản lại khác, nếu giao dịch qua sàn tức là qua Công ty trung gian thì rủi ro đến ngay từ công ty trung gian (Công ty kinh doanh bất động sản) vì mọi thông tin, mọi số liệu về giá cả, chất lượng, tình trạng hàng hóa đều do họ cung cấp cho người mua…

Bắt buộc qua sàn để làm gì?

Công ty trung gian không những được hưởng phí theo tỷ lệ % giá trị giao dịch, họ còn được hưởng chênh lệch từ thổi giá vì họ chính là bên bán cho người mua, bên mua cho người bán. Mọi rủi ro của người mua, hay người bán đến chính từ Công ty trung gian, nơi họ đặt niềm tin giao dịch. Cho nên trên Thế giới hầu như không có phương thức mua bán bất động sản qua sàn.

Đến đây ta lấy việc mua bán nhà ở Mỹ làm ví dụ cụ thể cho dễ hiểu. Người mua hoặc người bán đều phải qua một Công ty môi giới (Realtor), đây là một quy định của hầu hết các bang. Vai trò của Công ty môi giới như đã đề cập ở trên. Hợp đồng giữa Công ty môi giới và khách hàng cùng các hồ sơ liên quan sẽ được chuyển đến Công ty lập văn tự (Title company) - nó gần giống Văn phòng công chứng. Title company là một đơn vị thứ ba độc lập với bên mua và bên bán.

Title company sẽ cũng cấp cho khách hàng và Công ty môi giới một tài khoản bảo chứng “escrow accountant” nhằm đảm bảo khách hàng không bị mất tiền khi không nhận được nhà và Công ty môi giới không bị mất tiền trả từ người mua, sau khi kiểm tra tính hợp pháp, hợp lý, hợp lệ của hợp đồng, hồ sơ, tài liệu… giữa Công ty môi giới và khách hàng. Title company đóng vai trò đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra hợp pháp. Đây là Công ty giữ vai trò quan trọng nhất trong giao dịch bất động sản.

Nhiệm vụ chính của Title company:

• Kiểm tra lịch sử chứng từ (property record) để đảm bảo khách hàng là chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất của căn nhà đó.

• Kiểm tra về các khoản nợ, thuế phải đóng, vấn đề liên quan đến tòa án, những vấn đề khác để không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nhà…

Đến đây ta sẽ thấy bản chất giao dịch bất động sản ở Việt Nam khác bên Mỹ. Trong khi Công ty trung gian trên sàn bất động sản ở Việt Nam vừa là môi giới, vừa bảo lãnh pháp lý… vừa kinh doanh thì ở Mỹ - Title company chỉ đóng vai trò đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra hợp pháp, Công ty môi giới đứng vai trò trung gian tư vấn, làm thủ tục…

Theo giải trình của Chính phủ và Bộ Xây dựng, việc mua bán qua sàn nhằm dễ quản lý, bảo vệ quyền lợi các bên và chống thất thu thuê cho nhà nước. Nhưng thực sự, các mục tiêu này có được các sàn bất động sản đảm bảo hay không, nó là câu chuyện hoàn toàn khác.

VLXD.org (TH)