Khi NHNN và Bộ XD cùng công bố các quy định về việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, đối tượng thụ hưởng ưu đãi, đồng thời chỉ định cụ thể 5 ngân hàng thương mại triển khai chương trình, dư luận xã hội đã vui mừng và hồi hộp đón chờ ngày các quy định chính thức vào cuộc sống. Vui mừng, hồi hộp, chờ đợi là điều dễ hiểu vì như Bộ XD khẳng định, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp là phân khúc hướng đến nhu cầu thực của đa số người dân, cán bộ, viên chức, người lao động hưởng lương… Hướng đến phân khúc này là vừa giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, vừa giúp làm "ấm" lại thị trường bất động sản, từ đó giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho, việc làm cho người lao động. Cũng vì mục tiêu tốt đẹp đó, ngay khi có nghị quyết của Chính phủ, Bộ XD, NHNN đã xây dựng dự thảo, lấy ý kiến rộng rãi thông tư hướng dẫn triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
 

Tuy nhiên, kể từ khi thông tư hướng dẫn có hiệu lực, gói hỗ trợ bắt đầu được triển khai đã nảy sinh không ít vướng mắc. Cụ thể là việc các ngân hàng thương mại chưa thể cho vay vì chưa rõ khái niệm thế nào là người thu nhập thấp? Ngân hàng thương mại cho rằng, mỗi địa phương có tiêu chí khác nhau về đối tượng này, kể cả áp dụng theo tiêu chí người thu nhập thấp là người không phải nộp thuế thu nhập đi nữa, các ngân hàng cũng gặp lúng túng, vì từ ngày 1-7 chính sách mới về thuế thu nhập có hiệu lực, với mức khởi điểm chịu thuế lên 9 triệu đồng/ tháng. Hơn nữa, ngân hàng lúng túng ở khâu xác nhận hiện trạng nhà ở.

Theo quy định, để bảo đảm thuận lợi cho người vay, chỉ cần cơ quan làm việc xác nhận luôn cả phần thu nhập lẫn hiện trạng nơi ở mà không cần phải lấy xác nhận tại nơi cư trú như đối với nhà thu nhập thấp trước đây. Song, thực tế đã có cơ quan không dám xác nhận hiện trạng ở, bởi không quản lý và cũng không nắm rõ hiện trạng nhà ở của cán bộ. Sau khi dư luận nêu những vướng mắc này, dường như lập tức, Bộ XD đã có văn bản gửi NHNN, các ngân hàng thương mại triển khai gói 30.000 tỷ đồng, hướng dẫn cụ thể về đối tượng, điều kiện, trình tự thủ tục giải ngân. Trong đó, có một số điểm đáng lưu ý như chỉ cần có hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, ngân hàng có thể cho vay vì việc xét duyệt đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và nhà ở thu nhập thấp theo Quyết định 67/2009/QĐ-TTg được thực hiện rất chặt chẽ, nên hộ gia đình, cá nhân khi có hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội đã ký kết hợp đồng với chủ đầu tư được coi là đủ điều kiện được vay trong gói tín dụng hỗ trợ nhà ở.

Mặt khác, một điều kiện khá thoáng nữa là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp có thể dùng căn hộ nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai để làm tài sản bảo đảm khoản vay với ngân hàng. Mặc dù quy định khá cởi mở với người mua nhà nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để những vấn đề đối với phía ngân hàng.
 
Theo chuyên gia ngân hàng, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có thể thuận lợi với người mua nhà nhưng lại có thể là rủi ro với ngân hàng nếu trước khi bán những căn hộ đó cho người mua, chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng để vay vốn. Nói cách khác, một dự án được thế chấp tới hai lần để vay vốn, nếu người mua không có khả năng trả nợ ngân hàng sẽ rất khó xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Chưa kể, đến nay hầu hết các dự án nhà ở xã hội mới ở giai đoạn khởi công, động thổ. Để đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán còn phải qua thời gian dài thi công, nên dù ngân hàng có linh hoạt chấp nhận hợp đồng mua bán làm điều kiện để giải ngân thì vẫn phải đợi chủ đầu tư đủ điều kiện thực hiện thủ tục này với khách hàng.

Từ thực tế trên có thể thấy, vấn đề văn bản pháp quy chờ văn bản hướng dẫn còn khá nặng nề; không chỉ luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư mà cả thông tư cũng phải chờ văn bản hướng dẫn, có khi phải cần tới vài ba văn bản hướng dẫn. Cụ thể ở đây là hai thông tư của NHNN và Bộ XD, tưởng như cụ thể hóa chủ trương của Chính phủ, nhưng thực tế vẫn phải chờ thêm văn bản hướng dẫn giải quyết vướng mắc. Thậm chí giai đoạn dự thảo, nó đã được lấy ý kiến của các doanh nghiệp, ngân hàng, các ngành liên quan mà vẫn chưa lường hết mọi vấn đề phát sinh. Lại nhớ đến dạo triển khai các dự án nhà cho người thu nhập thấp, văn bản rất nhiều, tưởng người thu nhập thấp có nhà đến nơi rồi, nhưng thực tế triển khai lại "rối như canh hẹ". Doanh nghiệp không vay được vốn ưu đãi. Người dân lọt qua vòng xét tuyển, được ký hợp đồng, nhưng đành trả lại vì không có tiền mua. Vậy, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà xã hội nên đợi xem triển khai thế nào, kẻo lại mừng hụt.